Cos’è la Verifica di Conformità Urbanistica

La necessità di effettuare una Verifica di conformità Urbanistica si presenta puntuale nel momento in cui si desidera acquistare o vendere una casa, un’immobile; se si ha necessità di accendere un mutuo o di ristrutturare qualunque immobile per poi accedere a delle agevolazioni fiscali. Essa consiste nella verifica dell’esatta corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo Edilizio con cui il Comune ha, a seguito di costruzione iniziale ed interventi successivi, autorizzato la sua realizzazione.

Un professionista si occuperà di effettuare l’accesso agli atti del Comune al fine di poter confrontare lo stato di fatto con la documentazione depositata.

Verifica di Conformità Urbanistica

A cosa serve e perché è obbligatoria

La realizzazione della Verifica di Conformità Urbanistica consente di comprendere se vi sono stati abusi edilizi o se esistono difformità rispetto quanto dichiarato al Comune di competenza.

Si tratta quindi di una forma di tutela importante ed obbligatoria che la legge richiede; non è un caso che essa venga richiesta in fase di rogito e quindi obbligatoria per procedere alla compravendita; essa pone al riparo il futuro proprietario dal dover procedere a eventuali sanatorie e, in casi particolarmente gravi, può portare alla nullità dell’atto notarile.

Ai sensi di legge rientra tra gli obblighi del venditore raccogliere e presentare i titoli abilitativi, dichiarando la conformità urbanistica dell’immobile; in caso di abusi edilizi o difformità gravi è infatti la figura del venditore che può essere perseguito anche in maniera penalmente rilevante.

Un altro rischio è che non esistendo questa verifica anche eventuali richieste di agevolazioni fiscali non siano più fruibili; nel caso del Superbonus ad esempio si perdono tutte le agevolazioni previste dalla legge.

Come si Verifica la Conformità Urbanistica di un immobile

Verifica di Conformità Urbanistica documenti obbligatori

Per verificare la conformità urbanistica di un immobile ci si riferisce in primis all’ultimo titolo abilitativo dell’immobile, il quale garantisce che l’edificio sia fornito di tutti i titoli abilitativi richiesti dalla costruzione fino al momento della verifica.

Raccolta tutta la documentazione probante la conformità dell’edificio ai requisiti di legge, sarà necessario effettuare una verifica della presenza di eventuali non conformità rilevate. Essa può avere due esiti:

  • Esito positivo: L’edificio è conforme al titolo abilitativo rilasciato dal Comune
  • Esito negativo: L’edificio non presenta i requisiti per ottenere il titolo abilitativo perciò, prima di effettuare la compravendita, sarà necessario attuare gli interventi richiesti per regolarizzare l’abuso tramite la redazione di una pratica edilizia in sanatoria

Non è sempre possibile sanare gli abusi: in tal caso, sarà necessario riportare l’immobile allo stato di fatto come nell’ultimo progetto approvato dal Comune.

A chi rivolgersi per svolgerla

La semplice dichiarazione del venditore, non essendo essa basata su effettive competenze, che ne sanciscono la validità in termini di Legge, non è ovviamente sufficiente.

Tale dichiarazione corrisponde a un atto pubblico deve essere avvallata da un tecnico abilitato: notaio, geometra, architetto, ingegnere, ecc.

Il Notaio non è tenuto a verificare che la dichiarazione sia veritiera perciò il venditore risulta avere la responsabilità civile e penale della dichiarazione.

Chi paga il tecnico nel caso di verifica di conformità urbanistica? Venditore o acquirente?

La normativa non specifica chi ha l’onere di pagare la verifica. È possibile perciò un accordo privato fra le parti.

Accesso atti per la Verifica della Conformità Urbanistica

Per verificare che un’immobile disponga di tutte le concessioni edilizie e dell’agibilità può essere fatta richiesta all’ufficio tecnico del Comune per l’accesso agli atti. Tramite questa procedura è possibile risalire a tutti i provvedimenti rilasciati relativi all’immobile

La richiesta agli atti può essere avanzata, tramite apposito modulo, dal proprietario dell’immobile, dall’acquirente o da un tecnico incaricato, il quale deve indicare quali documenti vuole visionare ricercando tutti i documenti inerenti agli interventi a cui è stato sottoposto l’immobile. Nel modulo verranno inseriti inoltre i dati personali di chi richiede l’accesso agli atti ed a che titolo.

Una volta compilato opportunamente il modulo, bisogna trasmetterlo all’ufficio protocollo del Comune di persona o tramite Posta Certificata (allegando la carta d’identità)

Per legge, il Comune ha 30 giorni di tempo per fornire l’accesso agli atti.

Verifica conformità urbanistica e catastale: differenze

Ciò che quindi permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è il Catasto, ma solo il titolo edilizio che è stato depositato nel Comune di riferimento.

Quanto è importante e in cosa differisce la conformità urbanistica da quella catastale? Spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non dal punto di vista urbanistico, oppure può capitare l’esatto contrario. La dichiarazione di conformità catastale attesta che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria presente in Catasto.

La conformità catastale è proprio la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e le informazioni tenute dal Catasto. Il Catasto non è probatorio, e quindi quello che è registrato non ha valore di prova in merito alla regolarità edilizia dell’immobile.

Quali documenti sono necessari per procedere alla verifica della conformità urbanistica?

  •  Licenza edilizia: per gli edifici edificati tra il 17.10.1942 e il 30.01.1977 con la Legge 1150
  •  Concessione edilizia: per gli edifici edificati tra il 30.01.1977 e il 30.06.2003 con la Legge 10
  •  Permesso di Costruire: per gli edifici edificati dopo il 30.06.2003 con il Testo Unico DPR380/01

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